איך מייצרים הכנסה פסיבית דרך נדל"ן? טיפים למשקיע המתחיל

הכנסה פסיבית היא לא חלום – היא מציאות שאנחנו חייבים להפוך לחלק מהתוכנית הכלכלית שלנו. במיוחד בדור של היום, חוסר היציבות התעסוקתית ויוקר המחיה מעלים את הצורך במקורות הכנסה מגוונים. אחד הכלים הפופולריים והאמינים ליצירת הכנסה פסיבית הוא השקעות נדל"ן. אם אתם בתחילת הדרך, המאמר הזה בשבילכם.

מהי הכנסה פסיבית בנדל"ן?

הכנסה פסיבית בנדל"ן היא הכנסה שוטפת שמגיעה מנכס בבעלותכם, ללא צורך בעבודה יומיומית מתמשכת. דוגמאות לכך כוללות:

• השכרת דירות למגורים לטווח ארוך.
• השכרה לטווח קצר דרך פלטפורמות כמו Airbnb.
• השכרת נכסים מסחריים לעסקים (אני אישית פחות אוהבת את סוג הנדל"ן הזה כי זה לא מוצר צריכה בסיסי כמו בית; אנשים חייבים קורת גג כמו לחם ומים).

המפתח הוא השקעה נכונה שתאפשר הכנסה יציבה לאורך זמן.

למה דווקא נדל"ן? השקעות נדל"ן לא רק מעניקות הכנסה פסיבית, אלא גם יציבות כלכלית במצבי אי-ודאות.

השקעות נדל"ן הן אחת הדרכים הוותיקות והמוכחות ביותר לייצר הכנסה פסיבית. לדוגמה, מחקרים מראים שבערים מרכזיות עם ביקוש גבוה, כמו אתונה, כ-90% מהנכסים המושכרים מניבים תשואה חיובית יציבה. בנוסף, ניתן לראות את ההשפעה החיובית על הכנסה פסיבית במשפחות שהשקיעו בנדל"ן, כאשר תזרים המזומנים משכירות מאפשר להן לממן הוצאות חיים ולחסוך לעתיד. הנה כמה סיבות לכך:

• תשואה שוטפת: שכירות חודשית מספקת תזרים מזומנים קבוע.
• עליית ערך הנכס: בטווח הארוך, רוב הנכסים עולים בערכם.
• מינוף ההשקעה: ניתן לממן חלק גדול מההשקעה דרך משכנתא.
• ביקוש יציב: מגורים הם צורך בסיסי ולכן תמיד יהיה ביקוש לשכירות.
• יתרון כפול: בשונה ממניות שמתבססות בעיקר על עליית ערך, השקעה בנדל"ן מספקת גם הכנסה חודשית קבועה ויציבה. גם בתקופות שבהן השווקים חווים טלטלה, כל עוד השקענו באזורי ביקוש כמו תל אביב או אתונה, הנכס לא יעמוד ריק. ייתכן שההכנסה תהיה מעט נמוכה יותר, אבל עדיין תהיה הכנסה יציבה.

איך מתחילים?

אם אתם רוצים לייצר הכנסה פסיבית דרך נדל"ן, הנה כמה צעדים שחשוב לעבור:

1. הגדירו תקציב התחלתי: קבעו מהו הסכום שאתם יכולים להשקיע. זכרו לכלול גם עלויות נוספות כמו שיפוץ, מיסים וניהול. חשוב לא לבחור להשקיע כמה שפחות מתוך מחשבה שזה פחות מסוכן. ההפך הוא הנכון: תקציב קמצני עלול להכניס אתכם להשקעה מסוכנת מאוד, כי תידחפו לאזורי סלאמס או לנכסים פחות איכותיים שהביקוש עבורם נמוך. במצב כזה, אתם עלולים למצוא את עצמכם עם צרה במקום עם נכס.
2. בחרו את שוק היעד שלכם: השקיעו באזור עם ביקוש גבוה לשכירות. לדוגמה, ערים מרכזיות כמו אתונה, שבה יש תיירות גבוהה ותושבים רבים, הן אופציה מצוינת. כמובן שחשוב לבחון שהתקציב שבחרתם ריאלי לשוק היעד שלכם. למשל, כשאני התחלתי, רציתי להשקיע במרכז הארץ בישראל מתוך מחשבה לייצר השקעה שתמיד תייצר לי הכנסה פסיבית, אבל התקציב שלי לא היה ריאלי לאזור. לכן, חיפשתי אזור השקעה דומה לתל אביב שבו סכום הכסף שהיה לי באמת יכול לרכוש נדל"ן – וכך הגעתי לאתונה.
3. חפשו נכס עם פוטנציאל תשואה גבוה:
   • בדקו את מחירי השוק המקומי.
   • בחרו נכסים שיכולים לספק תשואה גבוהה ביחס להשקעה.
   • שימו לב לאזורי פיתוח או התחדשות עירונית.
4. קבלו ייעוץ מקצועי: פנו למומחים בתחום – סוכני נדל"ן, עורכי דין ומנהלי נכסים. הם יכולים לחסוך לכם הרבה כאבי ראש. טיפ זהב שאני יכולה לתת לכם הוא להקשיב למה שאומרים לכם ואז להצליב את המידע. לדוגמה, בתחילת הדרך נתקלתי בהרבה מתווכים שהיו זורקים לי מחירים הזויים למכירת נכסים, מחירים שבחיים לא הייתי מצליחה למכור. אז הייתי ניגשת למספר מתווכים אחרים, השוויתי את הנתונים ואז גיליתי מה שווי הנכס האמיתי, וככה למדתי לזהות מי דובר אמת ותמיד יגיד לי את השווי האמיתי של הנכס ולא רק מה שאני רוצה לשמוע. כך תוכלו לזהות מי באמת מקצועי ואמין. מהר מאוד תגלו מי האנשים שדוברים אמת ומי האנשים שמדברים פחות בכנות – ואיתם אתם לא רוצים לעבוד.
5. בצעו בדיקת נאותות: וודאו שהנכס תקין מבחינה משפטית ופיזית לפני החתימה. כרגע זה אולי נשמע מסובך, אבל ברגע שנפגשים עם אנשי מקצוע, הם כבר ידעו להסביר לכם על התהליך. למשל, אני תמיד מפנה את הלקוחות שלי למספר עורכי דין שמסבירים להם על תהליך בדיקת הנכס לפני הרכישה. זהו תהליך מאוד חשוב שחייב להתבצע על ידי מומחים.
6. תכננו את הניהול השוטף: אם אין לכם זמן לנהל את הנכס בעצמכם, שקלו לשכור חברת ניהול שתטפל עבורכם בשוכרים ובתחזוקה. בתור מישהי שיש לה גם חברת ניהול וגם חברת יזמות, ונכון לכתיבת שורות אלה יש לי 13 נכסים בבעלותי האישית, אני עדיין בוחרת לשלם למישהו אחר שינהל לי את הנכס. אני מעדיפה לא לבזבז את הזמן שלי בניהול נכסים; אני מתמקדת בחיים שלי ומישהו אחר עובד עבורי וגורם לנכס שלי לייצר לי הכנסה פסיבית אמיתית.

טיפים למתחילים: הדרך שלכם להצלחה בנדל"ן

• התחילו בקטן: השקיעו בנכס ראשון שמתאים לתקציב שלכם. לאחר שתצברו ניסיון, תוכלו להרחיב. לא פעם מגיעים אליי לקוחות שרוצים ישר להשקיע במספר נכסים, אז לא! תתקדמו צעד אחרי צעד. יהיו טעויות בדרך, וזה חשוב כי תלמדו מהן ויהיה לכם זמן לתקן. ועדיין, אל תמרחו את הזמן: רכשתם נכס אחד? כל הכבוד! חשוב להתחיל לתכנן כבר את הצעד הבא. נכס אחד הוא התחלה מצוינת, אבל לא מספיק כדי לבנות הכנסה פסיבית שתשנה את חייכם באמת.
• אל תתפשרו על מיקום: מיקום הנכס משפיע ישירות על הביקוש ועל גובה השכירות שתוכלו לגבות. מיקום גם יקבע אם יהיה לכם שקט מההשקעה או לא. אתם רוצים להשקיע באזור שבו תרגישו בטוחים גם באמצע הלילה, כי זה בדיוק מה שהשוכר שלכם ירגיש. וכמובן, ודאו שזהו אזור מבוקש.- חפשו ערך מוסף: שיפוץ קל או שדרוג הנכס יכולים להעלות את ערכו ואת התשואה ממנו. לקריאה נוספת על השקעה במסגרת התחדשות עירונית, תוכלו לעיין בכתבה שלנו בנושא ולהבין איך השקעה כזו יכולה להוות ערך מוסף משמעותי להשקעה שלכם.
• דאגו לביטוח נכס: כך תוכלו להגן על עצמכם במקרה של נזקים בלתי צפויים.
• שמרו על רזרבה כספית: תמיד השאירו סכום חירום להוצאות בלתי צפויות.

סיכום

ייצור הכנסה פסיבית דרך נדל"ן דורש השקעה ראשונית, תכנון נכון וניהול חכם. הנתונים מוכיחים ש-75% מהמשקיעים הקטנים בתחום הנדל"ן מצליחים להגדיל את הכנסתם השנתית ב-20%-30% כבר בשלוש השנים הראשונות. עם זאת, היתרון המשמעותי הוא השפעתה של הכנסה פסיבית על איכות החיים – היא מאפשרת לכם חופש כלכלי, שקט נפשי ואת האפשרות להתמקד במה שבאמת חשוב לכם. זה לא קורה בין לילה, אבל עם גישה נכונה וסבלנות, תוכלו לבנות מקור הכנסה יציב שיאפשר לכם שקט נפשי וביטחון כלכלי. זכרו, הצעד הראשון הוא תמיד הקשה ביותר, אבל הוא גם המרגש ביותר – כי הוא פותח את הדלת לעתיד כלכלי חופשי יותר.

בהצלחה!