כך התחלתי להשקיע בנדל"ן באתונה, ועד היום לא הפסדתי שקל בעסקה

אם הייתם אומרים לי בגיל 24 שעד גיל 30 יהיו בבעלותי 13 דירות מניבות באתונה, הייתי צוחקת. באותה תקופה, כמו רבים אחרים, חשבתי שהדרך הבטוחה היא להתחתן, לקנות בית מגורים עם משכנתא ל-30 שנה, ולשלם את ההלוואה במשך כל החיים.

מי ששינה לי את התפיסה היה איתי, בעלי, שגרם לי לקרוא את הספר "אבא עשיר אבא עני". הספר הזה פתח לי את העיניים. הבנתי שאפשר אחרת, שהכסף שלנו יכול לעבוד עבורנו במקום שאנחנו נעבוד עבורו כל החיים. החלטתי שאני לא אקנה בית מגורים שאחיה בו, אלא אשקיע בנדל"ן מניב. זו הייתה ההחלטה ששינתה את חיי.

ההתחלה: לחסוך, להשקיע, ללמוד

ב-2018, כשהייתי בת 24 ואיתי בן 25, הצלחנו לחסוך 220 אלף ש"ח מעבודה קשה. בחרנו להשקיע את הסכום בשתי דירות באתונה. בתחילת הדרך עסקנו בעסקאות אקזיט: קנינו דירות במחיר טוב, מכרנו אותן כעבור זמן קצר והרוויחנו 30%-60% בעסקאות שונות.

עם הזמן, הבנו שעסקאות אקזיט הן התחלה טובה, אבל הן לא מה שיבנה לנו ביטחון כלכלי אמיתי. כדי ליצור הכנסה פסיבית, צריך להחזיק בנכסים ולא למכור אותם. החלטנו להתמקד בהכנסה פסיבית ויציבה, והשארנו את הדירות שרכשנו להשכרה. לאורך הדרך, ההכנסות הפסיביות שלנו גדלו, וזה מה שמאפשר לנו היום ודאות כלכלית ורמת חיים גבוהה.

איך מתקדמים מדירה ראשונה לנכסים נוספים?

זו שאלה שאני נשאלת המון: "אוקי, קניתי דירה ראשונה, אבל מאיפה יהיה לי כסף לדירה נוספת אם אני לא מוכר את הדירה?" התשובה שלי ברורה: צריך להתמקד בהגדלת ההכנסה האקטיבית.

אני התפקסתי על הגדלת העסק שלי – יזמות נדל"ן באתונה. שמרתי על רמת חיים נמוכה והשקעתי כל שקל פנוי בנדל"ן נוסף. זו גישה שמצריכה סבלנות ומשמעת עצמית, אבל היא משתלמת בענק. היום, אנחנו יכולים להרשות לעצמנו הכול – טיסות במחלקת עסקים, חיים נוחים, וביטחון כלכלי מלא – בזכות ההשקעות שביצענו.

הטעויות שלמדתי מהן

לא הכול היה מושלם בדרך. עשינו לא מעט טעויות בתחילת הדרך, אבל למדנו מהן והתמקצענו:

1. מכירת דירות מוקדם מדי – מכרנו דירות בתחילת הדרך כי פחדנו להפסיד כסף, אבל גילינו בדיעבד שהיינו יכולים להרוויח יותר אם היינו משאירים אותן להשכרה.
2. אמון באנשים הלא נכונים – בתחילת הדרך עבדנו עם עורכי דין וספקים שרימו אותנו. היום אנחנו בוחרים רק אנשי מקצוע אמינים.
3. בדיקות לא מספיק מעמיקות – אחת הדירות הראשונות שקנינו הייתה בבניין עם מעלית שלא עבדה באופן קבוע. למדנו שמעלית זה פרמטר קריטי באתונה, והמזל היה שקנינו במחיר טוב כך שבכל זאת הרווחנו במכירה.

איך לבחור נכס נכון?

כשאנחנו בוחרים דירות באתונה, אנחנו מתמקדים בכמה קריטריונים עיקריים:

1. אזור בטוח וסולידי – לא סלאמס, אלא שכונות שבהן נרגיש בטוחים גם בלילה.
2. התאמה למספר קהלים – דירות שמתאימות גם לתיירים וגם למקומיים, כדי לשמור על ודאות במקרה של שינויים בשוק.
3. דירות קטנות – דירות בגודל 30-40 מ"ר הן המבוקשות ביותר, עם תשואה גבוהה ושוכרים שמוצאים אותן תוך פחות משבוע.
4. מיקומים חכמים – אנחנו בוחרים אזורים "שיושבים על יותר מרגל אחת", כלומר אזורים שמתאימים גם למגורים וגם לתיירות, כמו שכונת גאזי שקרובה למטרו ולאקרופוליס, אך גם מציעה אווירה שכונתית נעימה.

תכנון לעתיד

אני לא מתכוונת לעצור. בשנת 2025, איתי ואני מתכננים לרכוש בניין קטן באתונה ולהגדיל את כמות הנכסים שלנו ל-30 דירות. המטרה היא להמשיך לבנות את ההכנסה הפסיבית שלנו, שתעניק לנו ולמשפחה שלנו ביטחון ושקט נפשי.

המסר שלי אליכם

השקעות בנדל"ן הן לא קסם – הן דורשות עבודה, למידה ותכנון. אבל החדשות הטובות הן שאפשר להתחיל גם עם תקציב ריאלי. היום, אפשר לקנות דירה באתונה בסכום מינימלי של 120 אלף אירו. מי שאין לו ניסיון ולא מתכנן לעסוק בזה כמקצוע, כדאי שיתחיל מקריאת מאמרים בבלוגים כמו זה, ויפגש עם אנשי מקצוע שמתמחים בתחום.

מהניסיון שלי, מי שישקף לכם את הסיכונים בצורה שקופה – הוא זה שכדאי להתקדם איתו. והכי חשוב? להתחיל בצעד הראשון, לא לעצור, ולהמשיך להגדיל את ההכנסה האקטיבית ואת ההשקעות שלכם. כי אם תעשו את זה נכון, יום אחד גם אתם תתעוררו עם 13 דירות ויותר.