איך להשקיע בנדל"ן באתונה בצורה חכמה – מדריך למשקיעים מנוסים
אם עדיין לא השקעת באתונה, אך יש לך ניסיון בנדל"ן, מאמר זה ייתן לך את המידע החשוב לפני שתיכנס להשקעה בעיר. בתור בעלים של 13 דירות באתונה בגיל 30, אני יודעת בדיוק מה צריך לבדוק לפני כל עסקה.
1. מחיר הנכס – אטרקטיבי, אך ריאלי
משקיעים רבים מחפשים "מציאות", אך חשוב להבין שלא כל עסקה במחיר נמוך היא טובה. מבחינתי, עסקה טובה היא עסקה שבה:
- המחיר אינו גבוה ממחירי השוק, אך מגלם פוטנציאל לעליית ערך עתידית.
- המחיר מבוסס על השווי האמיתי היום, ולא על הצפי של עוד 5 שנים (כגון אזור שבו ייבנה מטרו).
העסקה כוללת ערך מוסף, כמו שיפוץ קל להשבחה או רכישה בפרויקט התחדשות עירונית בתמחור הזדמנותי.
2. השפעת תרבות הדיור היוונית על הביקוש
הביקוש הגבוה לשכירות באתונה נובע בעיקר מתיירות – 8 מיליון תיירים ב-2024, וצפי ל-10 מיליון ב-2026. עם זאת, נכס שמיועד רק לתיירים עלול להיות בעייתי בטווח הארוך, ולכן אני מחפשת דירות שגם מקומיים ירצו לשכור.
מה חשוב לשוכר המקומי?
✔ גודל הדירה – 27-50 מ"ר, חדר שינה וסלון, עקב יוקר המחיה.
✔ מעלית – חובה ברוב הבניינים, היעדרה עלול להשאיר את הדירה ריקה.
✔ מרפסת – כמעט סטנדרט באתונה, דירה בלעדיה תהיה פחות מבוקשת.
✔ קומה – קרקע זולה יותר אך בתפוסה מלאה באזורים טובים. דירות מרתף לא מבוקשות.
✔ כיווני אוויר – בנייה צפופה מובילה לדירות עם חלון אחד בלבד, אך דירה פינתית נחשבת איכותית.
✔ חניה – מבוקשת מאוד אך נדירה, לרוב אינה הכרחית.
✔ רמת גמר – שוכרים מחפשים נכסים משופצים עם מטבח ושירותים חדשים.
3. איך לחשב תשואה שמרנית ולוודא שהעסקה רווחית?
✔ בדיקת שכר הדירה הממוצע לאזור.
✔ הכנסת הוצאות שוטפות לחישוב (מיסים, ניהול, תחזוקה).
✔ חישוב תשואה נטו: הכנסה שנתית אחרי הוצאות ÷ עלות רכישה כוללת.
✔ בתרחיש שמרני, אם התשואה נטו מעל 5% – העסקה משתלמת.
4. איך לדעת מה השווי האמיתי של נכס באתונה?
אין ביוון מאגר עסקאות עבר, ולכן: ✔ משתמשים במודעות חיות (Spitogatos, XE.gr) עם פילטר 30 ימים אחרונים.
✔ אם הנכס חדש/משופץ, משווים עם מודעות בבנייה חדשה.
✔ מסתכלים במפה במקום ברשימה – שכונות סמוכות יכולות להיות שונות מאוד.
✔ בודקים קומות היטב – דירה שמפורסמת כקומת קרקע עלולה להיות מרתף.
✔ מתווכים מקומיים יכולים לתת הערכת מחיר, אך זכרו שהם רוצים למכור לכם – דרך חכמה לבדוק היא לשאול בכמה הם יכולים למכור נכס דומה שכבר בבעלותכם.
סיכום
השקעה באתונה יכולה להיות רווחית מאוד, אם עושים זאת נכון. כדי להבטיח עסקה טובה:
- קונים במחיר הוגן להיום, ולא לפי ציפיות עתידיות.
- משקיעים בנכס עם ביקוש גבוה, הן מצד מקומיים והן מצד תיירים.
- מחשבים תשואה שמרנית, ורק אם היא עוברת את הרף האישי – נכנסים לעסקה.
אם אתה מחפש ליווי מקצועי להשקעה באתונה – אנחנו כאן לעזור!
פנה אלינו לפרטים נוספים.
