הבדל בין השקעות לטווח קצר (אקזיט) לבין טווח ארוך (הכנסה פסיבית)

השקעות נדל"ן יכולות להיות אסטרטגיה חכמה ליצירת עושר, אבל הבחירה בין השקעות לטווח קצר (אקזיט) לבין השקעות לטווח ארוך (הכנסה פסיבית) היא קריטית ותשפיע משמעותית על התוצאות שלכם. כשאני התחלתי להשקיע באתונה יחד עם בעלי אי שם בשנת 2018, התמקדנו בעיקר בעסקאות אקזיט. זו הייתה טעות. היום אנחנו מבינים שההשקעה שבאמת משנה חיים ומייצרת ביטחון כלכלי היא הכנסה פסיבית. במאמר זה נעמיק בהבדלים בין שתי הגישות ונבין מדוע השקעות לטווח ארוך הן ברוב המקרים הבחירה הנבונה יותר.

מה זה השקעה לטווח קצר (אקזיט)?

השקעה לטווח קצר בנדל"ן, או כפי שמכנים אותה "אקזיט", מתמקדת בקנייה מתחת למחיר השוק. שיפוץ לא תמיד הכרחי – מה שחשוב הוא לקנות את הנכס מתחת למחיר השוק. לדוגמה, שתי הדירות שבעלי ואני קנינו בשנת 2018, לא שיפצנו אותן כלל, ובכל זאת הצלחנו למכור אותן ברווח של 60% תוך שלושה חודשים בלבד מרגע הקנייה. עם זאת, אציין שלקח לנו 9 חודשים לאתר את העסקאות האלו, מה שממחיש עד כמה הזמן והמאמץ הם חלק קריטי בעסקאות אקזיט.

חסרונות עיקריים של השקעות אקזיט:

1. קושי במציאת עסקאות מתחת למחיר השוק:
   • בשביל למצוא עסקה מתחת למחיר השוק, צריך לעבוד בזה במשרה מלאה. בתור בעלים של חברת יזמות נדל"ן באתונה, אני יכולה לומר שמציאת עסקאות כאלה היא אתגר אמיתי. אנחנו, למשל, מוצאים רק 2-3 עסקאות כאלה בשנה, וכשאנחנו מוצאים אותן, אנחנו לא משחררים את העסקה לאף אחד אחר – לא משנה כמה ישלמו לנו.
2. חוסר יציבות:
   • שינוי פתאומי בשוק יכול לשבש את התוכניות שלכם לחלוטין. לדוגמה, רגע לפני פרוץ מגפת הקורונה, סיימנו שיפוץ של נכס שהיה אמור להימכר ברווח של 40% תוך שנה. בעקבות המגפה, לקח לנו שנתיים למכור את הנכס, ובסופו של דבר הרווחנו רק 30% – כלומר, 15% בשנה, פחות מחצי ממה שתכננו.
3. אין תזרים מזומנים:
   • גם אם הצלחתם למכור את הנכס ברווח מדהים, הכסף לא מייצר לכם הכנסה שוטפת. זה אומר שאי אפשר להשתמש בכסף הזה כדי לשפר את איכות החיים שלכם או להתחייב להוצאות קבועות. בלי תזרים מזומנים, הכסף לא באמת עובד עבורכם לאורך זמן.

שורה תחתונה על אקזיט:

השקעות לטווח קצר יכולות להניב רווחים, אבל הן מצריכות עבודה קשה, סיכונים גבוהים, והן לא מייצרות יציבות כלכלית או הכנסה שוטפת.

מה עושים כשאין לכם מספיק כסף לעסקה הבאה?

שאלה שאני שומעת לא מעט היא: "איך מתקדמים לעסקה הבאה בלי למכור את הנכס הראשון? אני לא מיליונר!" הסוד טמון בייצור כסף ובהתנהלות פיננסית נכונה:

1. פוקוס על ייצור הכנסה בעבודה אקטיבית:
   • בין אם אתם שכירים או עצמאים, חשוב לייצר הכנסה יציבה ולהיות ממוקדים בהגדלתה.
2. שמירה על רמת חיים צנועה:
   • אחת ההחלטות הכי חשובות שלי הייתה לשמור על רמת חיים נמוכה מהיכולת האמיתית שלי. אני חוסכת לפחות 40% מההכנסות שלי, ולעיתים אף יותר, כי אני מבינה שכל שקל פנוי יכול לשרת אותי בעתיד.
3. השקעת כל שקל פנוי:
   • במקום להשאיר כסף בצד, אני דואגת שכל סכום פנוי יושקע בחוכמה בנדל"ן, כדי להניב רווחים נוספים בעתיד.
4. מיינדסט של צמיחה:
   • הגישה שלי היא פשוטה: כל הזמן לקנות עוד נדל"ן. המטרה היא להמשיך לצמוח ולהשקיע בצורה מחושבת ומתמדת.

מה זה השקעה לטווח ארוך (הכנסה פסיבית)?

השקעה לטווח ארוך מתמקדת ביצירת הכנסה חודשית קבועה באמצעות השכרה של הנכס. במקום להסתמך על מכירה מהירה, הגישה מתבססת על החזקה בנכס למשך שנים וניצול שוק השכירות ליצירת תזרים מזומנים יציב.

יתרונות עיקריים של השקעות לטווח ארוך:

1. יצירת הכנסה פסיבית:
   • תזרים המזומנים מהשכרת הנכס יוצר יציבות כלכלית ויכולת לתכנן לטווח ארוך. וזה מה שמשנה חיים! בתור מישהי שיש לה בגיל 30 הכנסה של 5 ספרות בכל חודש מהנכסים שלי, אני יכולה לאפשר לעצמי לעבוד פחות שעות, ולהתחייב להוצאות חודשיות בלי חשש שאולי יפטרו אותי, שאולי לא יהיה לי כסף או שאולי יהיה מיתון.
2. ניצול עליית ערך אמיתית:
   • במקום למכור את הנכס, ניתן להשתמש בעליית הערך לטובת ריפיינס (מימון מחדש). לדוגמה, נניח שקניתם נכס במיליון ש"ח עם משכנתא של 500 אלף ש"ח. לאחר חמש שנים, שווי הנכס עלה לשני מיליון ש"ח. במצב כזה, תוכלו לפנות לבנק ולהגדיל את המשכנתא על חשבון הנכס עד 50% משוויו החדש, כלומר לקחת משכנתא נוספת של 500 אלף ש"ח. את הכסף הזה תוכלו להשתמש לטובת רכישת נכס נוסף, תוך שמירה על בעלותכם בנכס המקורי. בדרך זו, אפשר למנף את עליית השווי בלי לשלם מיסים מיותרים ולהמשיך לצבור עוד נכסי נדל״ן בלי למכור את הנכס שלכם ולעצור את התזרים.
3. שקט נפשי:
   • השקעות לטווח ארוך פחות תלויות במצבי השוק בטווח הקצר ומאפשרות לכם ליהנות מביטחון כלכלי לאורך זמן.
4. רווח אמיתי לאורך זמן:
   • השווי של הנכס עולה עם השנים, במקביל להכנסות משכירות שממשיכות לזרום. בניגוד להשקעות קצרות, כאן הרווח הוא אמיתי ומתמשך.

שורה תחתונה על הכנסה פסיבית:

השקעות לטווח ארוך מייצרות לא רק רווח כלכלי אלא גם ביטחון ושקט נפשי. מדובר באסטרטגיה שעובדת גם בזמנים של חוסר יציבות כלכלית ומאפשרת גמישות פיננסית.

למה אקזיט הוא לא הפתרון האידיאלי?

עסקאות אקזיט נשמעות מפתות, במיוחד למי שמחפש רווח מהיר. אבל בפועל, הן נושאות סיכונים גבוהים ומצריכות עבודה אינטנסיבית במשרה מלאה. מעבר לכך, מציאת עסקה מתחת למחיר השוק היא משימה קשה ביותר, שמצריכה זמן ומאמץ רב. לדוגמה, בעסקאות הראשונות שלנו, מציאת הדירות לקחה כמעט שנה. בנוסף, שינוי פתאומי בשוק, כמו מגפת הקורונה, עלול לשנות לחלוטין את תחזיות הרווח שלכם. גם אם הצלחתם למכור ברווח, הכסף הזה לא ייצר לכם תזרים מזומנים יציב, מה שמגביל את היכולת שלכם ליהנות מרווחה כלכלית אמיתית לאורך זמן.

אם אתם רוצים למנף את עליית הערך של הנכס בצורה חכמה, עדיף להשתמש בריפיינס. מימון מחדש מאפשר להוציא הון מהנכס תוך שמירה על בעלות מלאה עליו – גישה חכמה שמאפשרת לכם להמשיך ליהנות מהכנסות משכירות וגם לנצל את הכסף להשקעות נוספות.

סיכום

השקעות נדל"ן הן כלי רב עוצמה ליצירת עושר, אבל הבחירה בין אקזיט להכנסה פסיבית היא מהותית. עסקאות אקזיט, למרות שהן עשויות להניב רווחים מהירים, דורשות עבודה אינטנסיבית, סיכון גבוה ותלויות בשוק דינמי ולעיתים בלתי צפוי. גם אם תרוויחו ממכירה, תגלו שהיעדר תזרים שוטף מגביל את היכולת שלכם להרגיש ביטחון כלכלי.

לעומת זאת, השקעות לטווח ארוך מספקות יציבות, רווח מצטבר לאורך זמן והכנסה פסיבית שמאפשרת לחיות ברוגע ובשקט נפשי. ניצול עליות הערך דרך ריפיינס, מבלי למכור את הנכסים, פותח בפניכם דלת לעוד השקעות ולבניית עושר בצורה חכמה.

בחרו באסטרטגיה שבאמת תייצר לכם ביטחון כלכלי לאורך זמן – ובנו עתיד כלכלי חזק ומשתלם!