מיסוי השקעות נדל"ן ביוון: איך להימנע מטעויות יקרות?

השקעות נדל"ן ביוון הן הזדמנות נהדרת ליהנות מתשואות גבוהות, מחירי נכסים משתלמים וביקוש גובר מצד תיירים ומקומיים כאחד. אבל לצד ההזדמנויות, יש גם עלויות נוספות שצריך לקחת בחשבון כדי להבין את הרווח האמיתי והכולל מההשקעה. במאמר הזה נדון איך להימנע מהפסדים, תוך התמקדות מיוחדת במורכבות המיסוי ובטעויות נפוצות בתהליך.

חשוב לזכור: כותב המאמר אינו יועץ מס, ואין לראות במידע כאן תחליף לייעוץ מס מקצועי. מומלץ להיוועץ עם יועצי מס ועורכי דין מוסמכים לפני קבלת החלטות השקעה.

טעות נפוצה: אי-הבנה של אמנת המס בין ישראל ליוון

כאשר בודקים את אמנת המס בין ישראל ליוון, חשוב מאוד להתייחס לנוסח האנגלי של האמנה ולא לתרגום לעברית. בתרגום לעברית נפלה טעות שעשויה להוביל לאי-הבנות. על פי הנוסח האנגלי המחייב, הכנסות ממקרקעין ימוסו רק במדינה שבה נמצא הנכס – כלומר, במקרה זה, ביוון. המשמעות היא שתושבי ישראל שמפיקים הכנסה מנכסים ביוון ישלמו מס ביוון בלבד, בהתאם לאמנה.

אמנה זו נוסחה כדי למנוע כפל מס ולעודד השקעות בינלאומיות, אך כדי להימנע מטעויות, תמיד כדאי להיוועץ במומחים הבקיאים באמנה ובמיסוי הבינלאומי.

מיסוי בעת רכישת נכס ביוון

1. מס רכישה:
   • גובה המס: 3.09% משווי הנכס כפי שנקבע על ידי "הערך הממשלתי" (Tax Value) או על פי מחיר העסקה בפועל – הגבוה מביניהם.
   • הסבר על הערך הממשלתי: הערך הממשלתי נקבע על ידי הרשויות ונועד להבטיח תשלום מס מינימלי, במיוחד בשל מקרים בעבר בהם נעשו עסקאות מזומן שהקטינו את המס המדווח.
2. דמי רישום טאבו:
   • 0.8% משווי הנכס.
3. חובת תשלום המס:
   • המיסים הללו משולמים על ידי הרוכש, ואין אפשרות לחתום על חוזה מכר בלי שהרוכש ישלם את מס הרכישה ויספק לנוטריון הוכחת תשלום.
4. דיווח לרשויות המס:
   • לאחר הרכישה, חשוב להיעזר ברואה חשבון מקומי לדיווח על רכישת הנכס במערכת המס היוונית, באמצעות מסמך שנקרא E9.

מיסוי שוטף על נכסים ביוון

1. מס הכנסה משכירות:
   • מדרגות המס:
     1. עד 12,000 אירו לשנה – 15% מס.
   • בין 12,001 ל-35,000 אירו לשנה – 35% מס.
   • מעל 35,000 אירו לשנה – 45% מס.
2. דוגמה: אם ההכנסה שלכם בשנה היא 15,000 אירו, תשלמו 15% מס על 12,000 האירו הראשונים (1,800 אירו) ו-35% מס על 3,000 האירו הנותרים (1,050 אירו). סך הכל, המס יהיה 2,850 אירו.
   • המלצה: אם ההכנסות משכירות עוברות את מדרגת המס הראשונה, מומלץ לשקול להקים חברה ביוון. חברות נהנות משיעורי מס שונים ויכולות לנכות הוצאות רבות. נכון להיום, יש בבעלותי 13 נכסים ביוון, כן, רק בגיל 30. כדי להימנע מתשלומי מס גבוהים, בעלי ואני החלטנו לפתוח חברה מקומית, וכך הצלחנו לשלם פחות מס ולנהל את הנכסים בצורה יעילה יותר.
   • תשואות נטו: גם עם שיעורי המס הללו, התשואות על השקעות נדל"ן ביוון נעות בין 8%-10% נטו.
   • טיפ נוסף: גם אם אתם נשואים, כל אחד מכם נחשב אישיות מס נפרדת. אם הנכס רשום על שם שניכם, תוכלו לנצל את מדרגת המס הראשונה עבור כל אחד מכם, ולהכניס יחד עד 24,000 אירו בשנה במדרגת המס הנמוכה.
   • יחידים ומשקיעים פרטיים: המס על יחידים ביוון מחושב על הברוטו, ואין אפשרות לנכות הוצאות כשמשקיעים כפרטים.
3. מע"מ (במקרים מסוימים):
   • מע"מ של 24% חל רק במקרים של רכישת נכסים חדשים שנבנו לאחרונה או משמשים למטרות מסחריות.
   • לנכסים בפרויקטים של התחדשות עירונית יש יתרון גדול: מצד אחד מקבלים נכס בבניין מחודש, ממש כמו חדש, אך מצד שני לא משלמים את המע"מ הגבוה.
4. מס רווחי הון:
   • מס רווחי הון הוא מס שמוטל על הרווח שנוצר ממכירת נכס, המחושב כהפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה של הנכס.
   • נכון להיום, יש פטור ממס שבח ביוון. במידה ומס רווחי הון ייכנס לתוקף, שיעור המס צפוי לעמוד על 15%, מה שהופך אותו למשתלם יחסית לעומת מס שבח בישראל, שעומד על 25%.
   • המס מחושב לפי ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה.

שאלות נפוצות (FAQ)

1. האם אני חייב לדווח בישראל על הכנסות משכירות ביוון?
   • כן, יש חובה לדווח על ההכנסות בישראל, אך על פי אמנת המס, תשלומי המס מתבצעים רק ביוון.
2. מה ההבדל בין הערך הממשלתי למחיר השוק?
   • הערך הממשלתי הוא הערכה של הרשויות לצורך חישוב מס מינימלי, בעוד שמחיר השוק הוא המחיר בפועל שבו הנכס נמכר.
3. איך מסמך E9 משפיע עליי?
   • ביוון קיימת חובת דיווח לרשויות המס על רכישת נכסים. הדיווח מתבצע על ידי רואה חשבון מקומי במערכת המס היוונית באמצעות מסמך שנקרא E9.
   • לאחר פתיחת מספר מס מקומי ביוון כמשקיע זר, תקבלו שם משתמש וסיסמה למערכת המס. רואה החשבון שלכם יוכל לדווח על הנכסים שבבעלותכם באמצעות המערכת, דבר שיבטיח עמידה בדרישות החוק ומניעת בעיות עתידיות. מסמך E9 הוא דיווח לרשויות המס ביוון על רכישת הנכס. הוא הכרחי כדי לעדכן את מערכת המס המקומית ולמנוע בעיות עתידיות.
4. האם כדאי להקים חברה לניהול הנכסים?
   • אם ההכנסות עוברות את מדרגת המס הראשונה, הקמת חברה יכולה להפחית מיסים ולשפר את ניהול הנכסים.

סיכום

השקעות נדל"ן ביוון מציעות פוטנציאל אדיר, אבל חשוב להיכנס אליהן עם ידע וכלים נכונים. כחלק מההשקעה בפרויקטים שלנו, אנחנו דואגים לחבר את הלקוחות שלנו לכל היועצים הנדרשים להשקעה, כולל עורכי דין ורואי חשבון מקומיים, כך שהם יכולים לבחור לעבוד איתם לפי הצורך. ניהול סיכונים, עבודה עם אנשי מקצוע מוסמכים והבנה מעמיקה של השוק המקומי הם המפתחות להצלחה. זכרו תמיד לבדוק, לשאול שאלות ולעבוד עם אנשי מקצוע שמכירים את השוק ביוון.

בהצלחה!