איך משקיע חכם באמת בודק דירה להשקעה – במיוחד באתונה?

כששומעים על דירה להשקעה בחו”ל, במיוחד במחיר שנשמע “טוב מדי”, קל להתרגש ולקבל החלטות לפי המספ

ר הכולל.

אבל משקיע מנוסה יודע: לא מספיק מה אתה קונה – חשוב למי תוכל להשכיר, כמה זה יניב לך, ואילו סיכונים אתה לוקח.

מה לא עושים

משקיע חכם לא מסתנוור ממחיר נמוך על הנייר.

דירה זולה יכולה להפוך להשקעה בעייתית אם:

• לוקח חודשים למצוא לה שוכר.

   

• היא בשכונה עם ביקוש חלש, או עם שוכרים שצפויים להקשות עליך.

   

• אין לה תכנון שמתאים לשוק המקומי – למשל, בלי מרפסת או מעלית באתונה.

   

• או אם המחיר פשוט גבוה לעומת דירות דומות באותו אזור.

   

ככה חושב משקיע מקצועי:

1. בודק מי קהל היעד

למי הדירה מיועדת?

באתונה, ההשכרה למקומיים היא תמיד הבסיס.

זה ביקוש קשיח – עם 5 מיליון תושבים ו-17,000 תושבים לקמ”ר (כמעט כפול מתל אביב!).

ורק אחר כך – בונוס: תיירים.

ב-2024 הגיעו לאתונה 7 מיליון תיירים – והמספר הזה רק ממשיך לעלות.

לכן אנחנו תמיד בונים השקעות שיושבות על שתי רגליים:

• מקומיים – הכנסה יציבה, חודש אחרי חודש.

   

• תיירים – תשואה גבוהה יותר כשהשוק תומך בזה.

   

2. מתכנן את הדירה – נכון לאתונה

• גודל נכון: 35–50 מ”ר.
  
  (דירה גדולה מדי = שכר דירה גבוה מדי = קשה להשכיר.)

   

• חלוקה חכמה: סלון + חדר שינה, מטבח פרקטי – תפור לסטודנטים, רווקים, תיירים.

   

• מה המקומי רוצה? מרפסת ומעלית. נקודה.

   

• מיקום חכם: לא שכונה חלשה בתחפושת. גם אם אומרים “זה ליד הסנטר” – תבדוק היטב מה זה באמת אומר.

   

3. בודק ביקושים אמיתיים – לא סיסמאות

• מה תפוסת Airbnb באיזור?

   

• מה המחיר הממוצע ללילה?

   

• מה טווח המחירים לשכירות קבועה לדירה כזו?

   

(בסוף המאמר תמצא סרטון שמסביר איך לבדוק את זה בעצמך )

4. מבין איך מתבצע הרישום

ביוון, כל נכס עובר רישום בטאבו + אישור נוטריון + בדיקות משפטיות והנדסיות.

אל תדלג על זה – זו אחת הדרכים להבטיח שההשקעה שלך באמת שלך.

דוגמה מהשטח – קליתאה

אחד המשקיעים שלנו שלח הצעה שקיבל מחברה אחרת – דירה בשכונת קליתאה.

הוא כבר השקיע איתנו, ורצה לבדוק אם העסקה שמציעים לו באמת משתלמת.

אז פשוט שמנו את הנתונים על השולחן:

פרמטר	אצל המתחרים	אצלנו (IH Group)
מ”ר	54 מ”ר	53 מ”ר
קומה	2	2
ריהוט	אין	מלא
חניה	אין	כפולה
מחיר	204,000€	180,000€

אותה שכונה.

אותה קומה.

אותו סגנון פרויקט – התחדשות עירונית.

אבל ההבדל? 24,000 אירו פחות אצלנו – ועוד עם חניה כפולה וריהוט מלא.

(חניה כזו שווה עוד 10–15 אלף אירו לפחות.)

 

למה אנחנו מתעקשים על כל פרט?

כי אנחנו לא קונים דירות ומוכרים הלאה.

אנחנו מפתחים בניינים שלמים – כאלה שאנחנו בעצמנו היינו שמחים להחזיק.

אנחנו גרים באתונה מ-2018. העתקנו לפה את החיים – כדי לוודא שכל פרויקט נעשה כמו שצריך, לא בשלט רחוק.

בונים כל דירה כאילו היא שלנו – ומתכננים אותה קודם כל להשכרה.

כלי עזר למשקיע החכם

הכנו סרטון שמראה איך לבדוק עסקאות בעצמך באתר היווני Spitogatos (המיד2 של יוון).

ככה תוכל להשוות בעצמך – ולדעת אם העסקה שמציעים לך באמת טובה, או פשוט נשמעת זולה ליד תל אביב.