יש לי בית מגורים ועדיין לא השקעתי בנדל״ן

לפני שמתחילים להשקיע, חשוב להבין שני דברים עיקריים:

✔️ כמה כסף יש לך להשקעה? – האם יש לך הון עצמי? האם תשתמש במשכנתא או במימון אחר? האם תרצה לעבוד רק עם הון עצמי בלי מימון בכלל? 

✔️ מה המטרה שלך? – כמה הכנסה פסיבית אתה רוצה לייצר בכל חודש? המפתח להתקדמות כלכלית אמיתית הוא לא רק הגדלת ההון, אלא יצירת הכנסה פסיבית קבועה. תחשוב על זה – כולם רוצים לצאת לפנסיה כדי ליהנות מהכנסה פסיבית בלי לעבוד. למה לחכות? תתחיל לייצר לעצמך פנסיה כבר עכשיו!

לאחר שהגדרת את התקציב והמטרה, ניתן לבחור את שוק הנדל"ן שמתאים לך. כל שוק מציע הזדמנויות שונות בהתאם להון ההתחלתי ולסיכון הרצוי.
מיקוד השוק יעשה קודם כל באמצעות התקציב, ולאחר מכן חשוב לבחון את הפרמטרים הבאים ולראות איזה שוק מייצר עבורך השקעה סולידית שתואמת את המטרות שלך. למעשה, אתה מתחיל בתהליך של סינון, והמטרה היא להישאר עם עד שתי אפשרויות השקעה לכל היותר. 🔍 ביקוש והיצע – אילו אזורים מבוקשים? מהי רמת המחירים? האם יש ביקוש גבוה לשכירות? מהם הגורמים שיכולים להשפיע על ביקוש עתידי?

כדאי לבדוק תשתיות תחבורה – האם יש תחנות מטרו, רכבות, אוטובוסים נגישים? אזורי מסחר – האם יש מרכזי קניות, אזורי משרדים או אוניברסיטאות בקרבת מקום? שיפור ופיתוח עירוני – האם קיימים פרויקטים עתידיים שעלולים להעלות את ערך הנכסים באזור? כל אלו משפיעים באופן ישיר על יציבות השוק והיכולת של הנכס לייצר הכנסה עקבית.

לדוגמה, אחד הגורמים המרכזיים שהובילו אותנו להשקיע באתונה היה הביקוש הגבוה לדיור – עם 17 אלף תושבים לקמ"ר, בהשוואה לתל אביב שבה הצפיפות עומדת על 9,000 תושבים לקמ"ר בלבד. בנוסף, ההיצע בשוק היה נמוך משמעותית. הבנו שהנכס שלנו תמיד יהיה מבוקש ולא יעמוד ריק, וזה היה שיקול קריטי עבורנו, שכן ההכנסה מהשכירות הייתה חלק משמעותי מהאסטרטגיה הפיננסית שלנו.
🔍 תשואות ממוצעות – כמה אפשר להרוויח משכירות ביחס להשקעה הראשונית?

תשואה מחושבת באמצעות הנוסחה הפשוטה: שכירות חודשית × 12 חודשים ÷ סכום ההשקעה. התוצאה המתקבלת היא אחוז התשואה.

לדוגמה:

• השקעה של 1,000,000 ש"ח עם שכירות חודשית של 3,000 ש"ח תיתן תשואה של 3.6%.
• השקעה של 500,000 ש"ח עם שכירות חודשית של 2,400 ש"ח תיתן תשואה של 5.7%.

שימו לב: למרות שהסכום המתקבל גבוה יותר בדוגמה הראשונה, התשואה בדוגמה השנייה כמעט כפולה! לכן, חשוב לבחון את אחוז התשואה ולא רק את ההכנסה החודשית בפועל.

בנדל"ן, תשואה של 5% נחשבת טובה, כאשר חישוב זה מתייחס רק להכנסה משכירות וללא התחשבות בעליית הערך של הנכס. נכון להיום, באתונה התשואות עומדות על 7%-9% נטו, מה שהופך את השוק למעניין במיוחד עבור משקיעים.
🔍 מגמות עתידיות – האם יש פיתוחים עירוניים? גידול באוכלוסייה? תיירות חזקה?

אחד הדברים שזיהינו באתונה הוא שוק נדל״ן שחווה משבר כלכלי בעבר, אך כיום נמצא בתנופה אדירה. קיימות השקעות משמעותיות מצד גופים פיננסיים בינלאומיים, מה שמעיד על אמון בשוק לטווח ארוך. בנוסף, תיירות בעיר רק הולכת ומתחזקת – נכון ל-2024, נכנסו לאתונה 7 מיליון תיירים, והצפי הוא כי עד 2026 כמות התיירים השנתית באתונה בלבד (לא ביוון כולה) תעמוד על 10 מיליון. הביקוש הגבוה למגורים ולנכסים מניבים הופך את אתונה ליעד אטרקטיבי מאוד עבור משקיעים.

באופן כללי, שוק הנדל”ן מחולק לשתי גישות מרכזיות להשקעה:
🏠 השקעה בדירות למגורים – קניית נכס והשכרתו לשוכרים לטווח ארוך.
🏨 השקעה בדירות להשכרה קצרה (Airbnb וכדומה) – מייצרת לרוב תשואה גבוהה יותר, אך דורשת ניהול אקטיבי יותר.

במקרה של אתונה, אני ממליצה להתמקד בהשקעה בתיירות בשל התשואות הגבוהות שהיא מציעה. עם זאת, חשוב מאוד לבנות את ההשקעה כך שתהיה גמישה ותוכל להתאים גם להשכרה לטווח ארוך. זאת משום שתעשיית התיירות עלולה להשתנות, ואין רצון להישאר עם נכס ריק. בסופו של דבר, בית מגורים הוא מוצר צריכה בסיסי כמו לחם ומים – כולם זקוקים לקורת גג. לכן, אם תבנו את ההשקעה שלכם כך שהיא תוכל לשרת גם תיירים וגם שוכרים לטווח ארוך, תוכלו להבטיח שהנכס שלכם ימשיך להניב הכנסה באופן עקבי.

לסיכום, בשלב הראשון עליך להגדיר כמה כסף יש לך להשקעה, מהי המטרה הפיננסית שלך, ולצמצם את האפשרויות לשני שווקים פוטנציאליים בלבד – כאלה שמתאימים לתקציב וליעדים שהצבת לעצמך. כך תוכל להתמקד בהשקעות הנכונות ולבצע בחירה מושכלת יותר.